业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会；携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯的，处二百元以上一千元以下罚款；业主大会、业主委员会、物业管理委员会可以向区、江北新区物业管理行政主管部门提出资金使用申请……日前，南京市人民代表大会常务委员会发布公告，《南京市人民代表大会常务委员会关于修改〈南京市住宅物业管理条例〉的决定》已经通过，并对外公布，自2024年10月1日起施行。
建立物业管理矛盾纠纷多元化解机制，推动源头预防、前端化解
物业管理是基层治理的神经末梢，在基层社会治理中发挥着不可替代的作用。现行的《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)由市第十五届人民代表大会第四次会议制定，自2016年7月1日起施行。《条例》实施8年来，对规范物业管理，维护业主和物业企业的合法权益，推动物业管理工作发挥了重要作用。
现代快报记者了解到，新公布的《条例》在原《条例》的基础上作了52处修改，涉及物业管理矛盾纠纷多元化解机制、业主自治、住宅专项维修资金等，事关全体小区和业主。
新《条例》共九章八十九条，分为总则、业主自治、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、公共收益与维修资金、监督检查与矛盾化解、法律责任和附则。
《条例》增加了不少新规定，比如新增的第八条：“建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，综合运用调解、和解、仲裁、公证等非诉讼方式化解物业管理矛盾纠纷，发挥人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的作用，推动源头预防、前端化解、实质解纷，提高基层治理能力。”
《条例》第七章名为“监督检查与矛盾化解”。该章细化了各级政府及相关部门、法院等单位的职能分工，对南京在人民调解、行业性专业性调解等非诉讼方式化解矛盾纠纷中的成熟经验提炼固化。
比如明确，司法行政主管部门依法负责或者指导物业管理矛盾纠纷人民调解、行业性专业性调解和行政调解工作，会同有关行政主管部门开展业务培训。物业管理行政主管部门应当开展物业管理矛盾纠纷的行政调解，可以委托人民调解组织、社会组织、专门第三方机构等参与调解。“街道办事处(镇人民政府)应当指导协助相关调解组织开展调解工作。”
加把“安全锁”，维修资金应急使用可委托第三方机构评估
《条例》明确，业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。明确业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数。
在住宅专项维修资金方面，《条例》明确，物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。
探索建立电梯、消防等共用部位、共用设施设备的专项维修保险制度。《条例》还明确，需要动用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、居(村)民委员会应当提出维修实施方案，组织征询业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，由物业管理行政主管部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法共同决定使用。
遇到电梯故障；屋面、外墙渗漏，严重影响房屋使用；楼顶、楼体外立面存在脱落危险……需要立即进行维修、更新和改造。
《条例》明确，区、江北新区物业管理行政主管部门应当方便快捷地处理应急维修事项，并加强监督管理，保障资金安全，对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管。这些事项可以委托第三方评估机构开展评估。这意味着给维修资金的应急使用“绿色通道”加了一把安全锁，设了一道卡。
违规在禁止区域停放电动自行车或充电，最高罚5万元
《条例》明确了禁止影响物业管理区域公共安全的行为。
如，禁止携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯或者户内；禁止违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；禁止在住宅公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口、不符合消防安全要求的架空层、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放电动自行车或者为电动自行车充电；禁止从建筑物中抛掷物品等。
同时明确了处罚性规定。如违反规定，携带电动自行车或者其蓄电池进入住宅电梯的，处二百元以上一千元以下罚款；未按照用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电的，责令改正，处警告或者五百元以下罚款；在禁止区域停放电动自行车或者为电动自行车充电的，责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。
《条例》还列举了禁止影响物业管理秩序的行为。如禁止违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌、车位用途；禁止损毁树木、绿地；禁止未按照规定分类投放垃圾，或者随意排放污水、弃置杂物、露天焚烧杂物；禁止违反规定饲养动物等。
明确建立并完善物业管理信息平台
信息化手段能够提升物业管理效率。《条例》明确，建立并完善全市物业管理信息平台。组建全市物业管理矛盾纠纷调解专家库，指导物业行业协会成立行业性专业性调解组织。
《条例》还新增一条，物业管理行政主管部门负责维护并完善物业管理信息平台，指导建设单位、物业服务企业、业主大会筹备组、业主委员会、物业管理委员会等向平台归集、更新相关信息资料，并每半年公告一次平台使用情况。“相关主体应当对知悉的信息资料保密，不得非法采集、使用、出售、泄露业主和物业使用人个人信息。”
此外，物业管理行政主管部门应当建立物业管理电子档案，并将其纳入物业管理信息平台。
现代快报/现代+记者卢河燕按天配资
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